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Echanges et convivialité

Le 4 Octobre dernier afin de célébrer les 10 ans du cabinet nous avons organisé...

30 millions d’amis fiscaux

Nous connaissons dorénavant le calendrier de la disparition de la taxe d’habitation, une mesure phare du programme de campagne du candidat Macron : Sa suppression pour tous les foyers fiscaux (30 millions) en 2023 et sa suppression progressive avec un allégement d’1/3 l’année dernière et de 2/3 cette année pour 80% d’entre eux (24,4 millions de foyers). Les 6,8 millions de contribuables restants devront encore patienter 5 ans. Rappelons que cette mesure concerne les seules résidences principales et devrait en moyenne représenter un gain d’environ 700 euros annuel par foyer.

Nous savons aussi que la première tranche de l’impôt sur le revenu devrait baisser de 14 à 11% (déclaration du Premier ministre) et qu’un dispo- sitif est à l’étude pour alléger l’entrée dans l’impôt des deux premières tranches. Ce gain, par la mise en place d’un mécanisme d’ajustement ne sera pas acquis pour les autres contribuables.

Testament : les erreurs à ne pas commettre

Testament : les erreurs à ne pas commettre La bonne volonté et une belle écriture ne suffisent pas. La rédaction d’un testament qui ne risque pas une remise en cause judiciaire ne s’improvise pas. Elle obéit à trois règles strictes. Tout d’abord, une rédaction à la main. Pas de traitement de texte, de vidéos, de courriel. A la main, autre- ment dit, au stylo plume, bille ou feutre.

Ensuite, le testament doit être daté et signé. Si vous devez utiliser plusieurs feuilles, mieux vaut les numéroter. Evitez les ratures et la multiplication des codicilles qui peuvent être une source de conflits d’interprétation. Voilà pour les règles de forme. Et pour le fond, il doit être rédigé seul. Sans impliquer la volonté d’une autre personne, même son conjoint car les testaments à deux dits « conjonctifs » sont nuls. Bien sûr, mieux vaut le confier à un notaire pour éviter sa perte ou sa destruction par des mains indélicates. N’hésitez pas à le faire lire par un professionnel du droit (de préférence un notaire).

Enfin si vous pensez qu’un testament a été fait à votre bénéfice, consultez le site adsn.notaires.fr. En produisant l’acte de décès et en réglant 18 euros vous saurez dans quelle étude ledit testament a été enregistré.

Encadrement des loyers : ce qui change

Annulé en novembre 2017, l’encadrement des loyers refait surface depuis le 1er juillet de cette année. Toiletté, il est vrai et plus contraignant. Le dispositif consiste à fixer des limites aux montants des loyers (en vide et en meublé) dans les zones tendues où l’on constate un déséquilibre entre l’offre et la demande (soit 28 agglomérations de + de 50 000 habitants). Aux villes concernées d’en faire la demande. Il s’applique à l’occasion d’une première mise location ou du renouvellement d’un bail. Paris l’a adopté et défini 14 zones. Une trentaine de villes de la région parisienne pourraient suivre cet exemple.

Des chiffres et des lettres

Trois types d’encadrement sont ainsi fixés par rapport à un loyer dit de référence qui prend en compte l’année de construction du logement, sa localisation et ses éléments de confort. Le loyer de référence s’en- tend hors charges et pour un prix au M2 habitable. Le premier encadrement est dit du « loyer modéré » qui représente 30% de moins que le loyer de référence. Le second « loyer revalorisé entre deux baux ». Attention, cette revalorisation ne peut dépasser l’IRL (l’indice de référence des loyers publié chaque année par l’INSEE). Enfin, le troisième encadrement est celui du « loyer majoré » qui dépasse un maximum de 20% du prix du loyer de référence. Aujourd’hui, la loi ajoute une disposition dissuasive pour ceux qui voudraient contourner l’encadrement. En effet, si le locataire porte plainte et obtient gain de cause, il pourra être in- fligé au propriétaire une amende de 5 000 euros et bien sûr le remboursement au locataire du trop- perçu. Heureusement, tout n’est pas encadré pour qui s’intéresse à la pierre. Ce dispositif ne s’applique pas aux SCPI de toute nature.

Décès et optimisation de transmissions immobilières

Dans la plupart des cas, un achat à crédit d’un bien immobilier est sécurisé par la banque prêteuse des deniers au moyen d’une assurance décès sur la tête de l’emprunteur. Mais ce n’est pas la seule possibilité. Il est aussi possible, par exemple, d’apporter en garantie un contrat d’assurance vie dont la banque sera bénéficiaire à hauteur du capital restant dû. Dans l’un et l’autre cas, au décès de l’emprunteur la dette sera éteinte et elle ne pourra être portée au passif du propriétaire du bien.

Une stratégie différente

On peut décider que le crédit ne sera pas remboursé au décès de l’emprunteur mais que les héritiers continueront, s’ils le souhaitent, le remboursement. Ainsi la base taxable au titre de la succession sera limitée à l’actif net. L’assurance vie (ou décès) sera versée aux héritiers avec une contrepartie exclusive donnée à la banque. Bien sûr, il faut trouver un établissement financier qui acceptera ce montage. Prenons le cas d’un achat immobilier dit de rapport dont on veut tirer les fruits. Pour l’acquisition, l’emprunteur souscrit un prêt in fine en apportant comme garantie soit un contrat d’assurance vie, soit un contrat de capitalisation. Cette stratégie permet de réduire le montant des revenus fonciers qui seront imposables sur le revenu pendant la période de capitalisation des intérêts. Les héritiers selon la rédaction de la clause bénéficiaire qui aura été particulièrement soignée recevront à terme le bien immobilier et la dette sur le bien. A charge pour eux de constituer un gage au profit de la banque sur les capitaux versés par l’assureur jusqu’au complet remboursement du prêt.Une telle stratégie, comme d’autres en matière d’optimisation successorale ne peut s’improviser et nécessite le recours de plusieurs compétences.

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