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Décès et optimisation de transmissions immobilières

Dans la plupart des cas, un achat à crédit d’un bien immobilier est sécurisé par la banque prêteuse des deniers au moyen d’une assurance décès sur la tête de l’emprunteur. Mais ce n’est pas la seule possibilité. Il est aussi possible, par exemple, d’apporter en garantie un contrat d’assurance vie dont la banque sera bénéficiaire à hauteur du capital restant dû. Dans l’un et l’autre cas, au décès de l’emprunteur la dette sera éteinte et elle ne pourra être portée au passif du propriétaire du bien.

Une stratégie différente

On peut décider que le crédit ne sera pas remboursé au décès de l’emprunteur mais que les héritiers continueront, s’ils le souhaitent, le remboursement. Ainsi la base taxable au titre de la succession sera limitée à l’actif net. L’assurance vie (ou décès) sera versée aux héritiers avec une contrepartie exclusive donnée à la banque. Bien sûr, il faut trouver un établissement financier qui acceptera ce montage. Prenons le cas d’un achat immobilier dit de rapport dont on veut tirer les fruits. Pour l’acquisition, l’emprunteur souscrit un prêt in fine en apportant comme garantie soit un contrat d’assurance vie, soit un contrat de capitalisation. Cette stratégie permet de réduire le montant des revenus fonciers qui seront imposables sur le revenu pendant la période de capitalisation des intérêts. Les héritiers selon la rédaction de la clause bénéficiaire qui aura été particulièrement soignée recevront à terme le bien immobilier et la dette sur le bien. A charge pour eux de constituer un gage au profit de la banque sur les capitaux versés par l’assureur jusqu’au complet remboursement du prêt.Une telle stratégie, comme d’autres en matière d’optimisation successorale ne peut s’improviser et nécessite le recours de plusieurs compétences.

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